国五条后看楼市

3月份的最后两天，北京、上海、重庆、深圳、天津、广州、合肥、济南、青岛、南京等地落实楼市调控“国五条”的细则“踩着点儿”密集公布。业内人士表示，横向比较各地调控细则，“京版”最为严厉。

但更多的城市除了重申“国五条”细则外，鲜有“重拳”。尤其是“国五条”中对楼市调控力度最大的一项——按差额20%计征个人所得税，业界担心，这一拳最后很有可能因为难以操作而“打在棉花上”。

调控力度低于市场预期

北京中原地产市场研究部总监张大伟表示，比较各地调控细则，北京调控力度最大。其他一线城市的政策相比北京力度明显低很多。

为进一步抑制投机投资性需求，北京在调控细则中提出，本市户籍成年单身人士在本市未拥有住房的，限购1套住房；对已拥有1套及以上住房的，暂停在本市向其出售住房。对于二套房的首付款比例进一步提高。在税收方面，将严格按个人转让住房应纳税所得额的20%计征。自用5年并且唯一的住房继续免税。

从各地设定的房价控制目标来看，“京版”细则对于房价目标控制最为严厉，细则提出2013年北京新建商品住房价格相对2012年保持稳定，进一步降低自住型、改善型商品房价格；上海将房价控制目标设在“基本稳定”；而重庆、合肥、大连、厦门等城市则均规定房价上涨幅度小于收入涨幅。对此，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖指出，各地细则普遍对价格调控范围规定含糊。

财经评论员马光远指出，如果单纯以统计部门公布的平均涨幅或者房屋均价作为房价“保持稳定”的标准毫无意义。北京现在开发房产大多位于四环以外甚至郊区，平均价格当然有走低的趋势。价格是否保持稳定还是要看老百姓实实在在的感受。调控政策能否起作用，关键看执行力。房价能否“保持稳定”，市场会给出答案。

中国房产信息集团研究中心总经理陈啸天表示，2012年长达近一年的市场回暖导致严重供不应求，只压需求不给足供应，调控不会有效。事实上，一些一线城市的房价从来就没有被控制过。“如果单单抑制和打击需求，而供应无法跟上，结果就是白打”。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，市场可能不会像此前业界预期的那样悲观。仅从目前已出台的“国五条”地方细则来看，并没有预期的严厉。尤其是市场预期的房产税试点扩围没有被提起，整体来说，这一轮楼市调控是“中央打响雷，地方下小雨”。

中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌表示，目前各地方细则多是重申“国五条”细则，有的甚至不能称之为“细则”，只能算是对“国五条”的表态，这与“国五条”出台后市场的预期相差甚远。虽然各地出台的细则目的都是保护刚需、打击投资和投机需求，但由于可操作性差，实际效果可能并不乐观。

细则有待进一步精细化

业界普遍认为，依法严格按照转让所得20%计征个人所得税，无疑是“国五条”对楼市调控力度最大的一项措施，很可能会改变投资性购房者的长期预期。

但是，这一“重拳”却很难打在实处。顾云昌表示，虽然京沪渝等城市提出售二手房按差额的20%征个税，但大多仅停留在重申“国五条”原文的基础上，对于如何计算房产增值、各种费用如何扣减、各类房屋是否统一征收等问题并无细化规定。

杨红旭称，地方政府也预料到差额征收可能难以操作，因此细则中明确，在执行中不能核实房屋原值的，仍按照核定征收方式计征个人所得税，按照交易额全额的1%征税。“这很有可能会让一记重拳又打在棉花上”。

财政部财政科学研究所所长贾康认为，如何核定“价差所得”还需有细则，政府有责任尽快明确。盛世太平投资管理有限公司董事总经理陈立民称，细则应该人性化设计，尽可能避免误伤，另外，对于无法核实原值的房产按成交价1%简易征收，可以核实的按差价20%征收，同一种行为两种税制，这明显不科学，也不公平。

此外，虽然多个城市提出收紧二套房贷政策，但具体的首付及利率比例并未明确规定。亚太城市房地产业协会会长谢逸枫指出，北京仅提出二套房贷首付提高，但成数、利率并未确定。而上海则更为模糊地表示将“适时”收紧二套房贷政策。他表示，政策中的一些漏洞与操作空间，亟需更精细化的规定加以弥补。

经济学家袁钢明担心，如果政策实际落实的程度比人们预想还要轻的话，就会造成更大的反弹，一个非常坏的后果是楼市将出现新一轮涨价潮。

楼市调控应建立长效机制

顾云昌认为，地方政府更多地诉诸“限价”“限购”等行政化调控手段实乃多方力量博弈之下的权衡之策。由于刚需群体依然庞大、投资性需求难以根除、货币流动性充裕、地方债务严重依赖土地财政收入，热点城市的房价压力加大，调控难度剧增。

从各地的细则来看，依然是属于短期政策，并没有改变之前一直导致房价上涨的各种因素。房价要想控制好，应当从货币政策、土地政策以及财税政策来入手，建立长效机制，同时还要完善基础建设，比如加快重点城市住房信息联网，实施不动产统一登记制度，通过市场的手段来促进房地产业稳定健康发展。

3月28日，国务院办公厅就实施《国务院机构改革和职能转变方案》任务分工发出通知，要求2014年6月底前出台并实施不动产统一登记制度，由国土部、住建部会同法制办、税务总局等有关部门负责。

此前，住建部负责人3月份已经公开表示，目前40个重点城市住房信息基本上已经联网。按照住建部的计划，今年6月底将完成500个城市的住房信息联网工作。

北京中原地产市场研究部总监张大伟直言，一旦不动产统一登记开始运行，政府将对整个房地产市场了如指掌，房地产调控也能从“头痛医头脚痛医脚”的短效行为“质变”成长效机制。不动产统一登记制度的推行，还有利于合理开征房产税。特别是能避免一人在不同城市拥有多套房屋从而避税的情况。

很多专家认为，楼市调控之所以出现“十年九调，越调越高”的局面，表面上看是因为供需失衡，本质上是因为转变政府职能和理顺政府与市场关系的改革不到位。

尤其是政府经济增长职能和服务社会职能搅和在一起，偏重经济增长导致政府对于市场规律的不尊重甚至破坏，如房地产市场源头上的土地供应行政化、市场准入不能平等（集体土地不能入市）、地方政府的托市行为等。

经济学家华生称，房价高企不下的根子问题是现在的土地财政制度，使得地方政府不想也不愿意调，再加上一些既得利益集团如开发商等也不愿意调。这就是这些年来楼市调控成效不大的主要原因。（《半月谈》2013年第7期，记者 魏宗凯 孔祥鑫 杨毅沉）

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