救市政策陆续出台提振楼市不应忽略三个问题

最近，从国家宏观管理层到一些地方政府相继出台了一系列针对房地产的“救市”政策，包括降低房产交易税费、降低公积金贷款首付比例、放宽开竣工时限等内容，有些城市甚至动用财政资金直接补贴购房者，“救市”的着眼点主要在于增强居民信心和购买力。

认真分析目前我国宏观经济面临的诸多现实问题，笔者认为，作为我国经济发展的支柱产业之一，房地产行业的稳定发展对于“保增长”的宏观经济目标具有重大意义，但在此过程中，我们不应忽略三个问题：迎合刚性需求，保障民生；防范房价暴跌使风险向金融机构转移；顺应优胜劣汰的行业发展规律，把市场能解决的问题交给市场，降低干预成本。

先说刚性需求与保障民生。其实，面对房地产“救市”，老百姓最担心的就是，如果购房政策放松，房地产商会得到喘息之机，房价没有降下来，老百姓的民生需求反而受到伤害。

目前，房地产市场的核心问题——房价和地价，还没有被“救市”政策触及，而房地产市场的最大风险和问题，在于房地产投资和房价增速过快，远远超过了一般居民的购买力，首次置业等刚性需求被高房价严重压制。担心房地产投资增速放缓会导致GDP增速放缓，甚至财政收入的减少，这当然可以理解。在救市的同时，更要参考本地区居民的实际收入、房价收入比、房价租金比等诸多数据，如果房价下跌的主要原因是向“刚性需求”靠拢，且没有引发大规模的银行坏账，那就是正常的市场行为。

其次，既然房价下跌是迎合刚性需求，是挤泡沫的正常现象，那么政府提振房地产发展的工作重点就应放在防范风险向金融机构转移上。因为“救市”措施的主要着力点将是防止高房价的风险向金融体系转移。

在一个观望气氛浓重、销售惨淡的市场，危机意识当然要比以往更强。管理层应当督促商业银行加强对实力较弱的中小企业的贷款监管，适当支持龙头企业的贷款需求；开辟产权交易等途径，推动部分地产项目向龙头企业集中，发挥龙头企业抗风险能力强的优势；严格审批建设用地使用权证书的发放，杜绝未付清土地出让金就上马项目的“空手套白狼”行为。

第三，“救市”不应忽视房地产业的运行规律，而应该顺应这些规律，借市场自发的调节力量化解行业风险。目前我国的房地产业集中度不高，一些有融资优势的龙头企业一直有提高市场份额的野心。大可不必过分担心少数小型公司的困境会带来大笔银行坏账，因为龙头公司在市道低迷时会出手并购一些有不错项目的小型公司，很多项目不会成为烂尾楼。

实际上，某些实力强大的地产公司曾明确表示“反对救市”。比如万达集团董事长王健林对媒体表示：“房地产行业需要一些有品牌、有实力的大企业。这个行业的很多违规行为，通常都是‘打一枪换一个地方’的小企业做出来的。中国目前有3万家房地产企业，调整到2万家是一个更合理的数量。”可见任何行业都会有优胜劣汰，房地产行业多年来“大家都有饭吃”的局面很不正常，风险控制能力弱、开发模式跟不上市场变化的企业被淘汰，长远来说是一件有利于行业健康发展、有利于购房者的好事。（记者 杨志刚）

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